【懶人包】租屋沒煩惱！律師提醒10大「租賃契約」注意事項

房價屢創新高，不少人會選擇租房，不過租賃契約其實藏著很多小陷阱，若是沒看清楚就簽約，很容易會發生租屋糾紛，今天來跟大家聊聊簽訂租約需注意的十大事項。

1.確認出租人有權出租

這點非常重要！雖然簽訂租約的出租人不一定要是房屋的所有權人，但必須要確認出租人有權出租（例如：合法的代管、二房東），否則若出租人為無權，整部租賃契約的效力都會有嚴重瑕疵，裡面有再多條款保護承租人都沒什麼用，契約有沒有效都不知道了。

2.租賃期間、提前終止契約事由及違約金

租賃契約通常都有它的有效期間，而若想在契約到期之前終止，除非雙方當事人同意，否則就必須確認哪些情況得以提前終止，以及其他相關的違約金事由。

3.確認租金價額及支付方式

除了確認租金價額以外，支付的方式也很重要，建議可以使用轉帳之類的方式，這樣每一筆錢都會留有紀錄。

若房東堅持收現金等，也可以每一次繳費都要求收據，避免在金錢上有糾紛，也是雙方各執一詞。

4.電費不得逾越法定價額

依照內政部於2020年所公告之《住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項》，租賃契約的電費不得超過台電所定的當月用電量最高級距之每度金額。

因此租賃契約所約定的電費其實有它的天花板，不是房東想多高就多高。

5.押金不得超過2個月的租金

按租賃住宅市場發展及管理條例第7條及土地法第99條之規定，房東如果要收取押金，最多就是兩個月，不可以超過。

6.確認承租人的失火責任程度

按民法第434條之規定：租賃物因承租人之重大過失，致失火而毀損、滅失者，承租人對於出租人負損害賠償責任。

依此，若租屋處不幸發生火災，原則上只有在出租人能舉證承租人有「重大過失」的前提下，承租人才需要負賠償之責。但若是雙方有特別約定，則需要就個案來判斷。

7.確認雙方都有「完全行為能力」

民法第13條第1項規定：未滿七歲之未成年人，無行為能力。

民法第75條規定：無行為能力人之意思表示，無效；雖非無行為能力人，而其意思表示，係在無意識或精神錯亂中所為者亦同。

你可能會覺得，我怎麼可能跟一個7歲以下的小孩簽約，但其實無行為能力人不是只有小孩喔！

經過法院裁定監護宣告的成年人，在法律上也是無行為能力。還有若行為人當下處於第75條後段所規定的無意識等狀態，同樣推定為無行為能力。

民法第13條第2項規定：滿七歲以上之未成年人，有限制行為能力。

民法第79條規定：限制行為能力人未得法定代理人之允許，所訂立之契約，須經法定代理人之承認，始生效力。

依此，若契約的任一方為限制行為能力人，甚至是無行為能力人，該租賃契約在法律上都會有瑕疵，所以記得確認清楚喔！

8.點交時檢查清楚屋況

通常在簽約時會一併點交房屋，記得確認點交時的設備及現況，若有問題要先告訴房東，否則之後很難釐清責任歸屬。

9.不可以有不得記載事項

以下為內政部所公告的租賃契約不得記載事項：

一、拋棄審閱期間。

二、廣告僅供參考。

三、承租人不得申報租賃費用支出。

四、承租人不得遷入戶籍。

五、應由出租人負擔之稅賦，若較出租前增加時，其增加部分由承租人負擔。

六、免除或限制民法上出租人故意不告知之瑕疵擔保責任。

七、承租人須繳回契約書。

八、本契約之通知，僅以電話方式為之。

九、違反強制或禁止規定。

10.確認是否需要公證？

按強制執行法第4條第1項第4款之規定，若租賃契約有約定可以強制執行並且經過公證，之後若是一方有債務不履行等情形，他方可直接拿公證書向法院請求強制執行，則可避免掉冗長的訴訟程序。

本文轉載自《周延法律事務所 周念暉律師》《生活大小事阿暉律師 粉絲專頁》，原文為：簽訂房屋租賃契約 10大注意事項