包租公防雷整理包 「壞房客」特徵一次揭露

當房東不簡單,5大要點在挑選房客時要特別掌握。 圖/freepik

當房東不簡單,5大要點在挑選房客時要特別掌握。 圖/freepik

想要當包租公/婆累積被動收入,在年老退休時能夠安心養老是很多熟齡族的計畫,卻怕引來惡房客 ,理想收租人生變調反而頭痛,想要持續有穩定收益,就要有好素質的房客維護好房子的狀態,因此,從招租、挑選房客就是學問,究竟選房客可以從哪些方面著手呢?

優式租售管理創辦人傅韋豪指出,熟齡生活閱歷豐富,「看人」更有經驗,對於當包租公有一定優勢,不過,當房東 不簡單,5大要點在挑選房客時要特別掌握。

要點1:租屋 廣告 資訊要寫清楚

傅韋豪表示,刊登廣告是篩選房客的第一步,不要只有放上美麗的照片,更是要把期望和要求寫明白,像是禁菸、禁分租轉租、禁寵物等,一開始就能篩選掉不符自己期待的房客。

要點2:觀察租客 約看房睜大眼

傅韋豪指出「相由心生」,藉由言行舉止判斷就能概知一二,所以電話對談後一定要見面,可從以下幾點特別注意:

●約看屋是否準時:時間概念不佳,繳租也有可能遲到。例如對方比約定時間遲到30分鐘,又不提早講、態度無所謂,且口氣不太禮貌等。

●穿著打扮有疑慮:穿著和職業極度不符,若有疑問,可以詢問房客能否提供工作證或識別證,了解是否屬實。

●以什麼車子代步:車子可觀察到經濟情況,是否與其條件落差過大?傅韋豪曾遇到大學生租客,卻開著至少價值200多萬的BMW,「為什麼要租小套房?」有把租屋處另做他用的可能。

●身上的刺青圖案:刺青已是流行,但有些圖案像是刺龍、虎、花的有屬「特殊」文化的可能,這也可列入考量之一。

●帶很多人看房:遠超出房子格局的人數限制看房,有以後揪人「開趴」的疑慮。

●身上的味道和神色:想避免租給毒癮房客,可以注意氣味和精神狀態,因K他命是台灣最氾濫的毒品,吸食者身上會散發塑膠味,另外嚴重吸毒者會膀胱萎縮,像是傅韋豪遇過房客看房多次神色緊張地借廁所,結果有異。

以上是傅韋豪多年處理租賃業務的經驗分享 ,建議房東斟酌作為選房客的參考。

要點3:提問應答 最好深入詢問

傅韋豪表示,幾個問題是房東可以詢問的,不要只有問有沒有,要了解內容:「職業詳細是做什麼?」、「寵物是什麼品種的?幾個月?」、「孩子幾個?年齡多大?」這些都分別關係到租客經濟狀況穩不穩定、以及孩子或寵物影響屋況還有發生意外的風險。也可請對方詳答「一定會同住的成員」,因為有黑道會雇人頭租客,將租屋作不法用途。

另外,也必須了解房客是否有遷戶籍、租屋補貼等需求,房東要注意房客遷戶籍其中「眉角」,如被追債和剛從監獄出來的,因為沒有固定居所,又不能讓人知道居住地,戶籍會歸在戶政事務所。租屋補貼則是會關係到房東之後轉賣房屋就不能以「自用住宅」的名義做買賣,要自行評估規劃。

還有「能否確實屋內禁菸?」也是重點,因為菸味會附著在牆壁、窗簾甚至冷氣,消都消不掉,消耗掉租屋成本。

要點4:租屋合約 保障房東權益

傅韋豪指出,合約一定要準備好,很多長者不想當房東,因為月租金要不到,訴諸法律也受阻。台灣法律上,房客拖欠租金若達2個月才能告上法院,可是房東請到律師可能也告不了,因為法院認定房客前面已有繳2個月押金,抵掉之後等於沒有欠,「所以房客要拖欠4個月以上,房東才能對房客提出告訴」

而此屬民事訴訟,通常要半年到一年,也就是遇到惡意拖欠房客,加起來房東恐怕至少10個月都無法拿到租金。

他強調,「而且房東告贏了,只能拿到債權憑證證明房客的確有欠錢,可以追討,但由於房客就是沒有錢繳納才多欠租金,最後也是難以追到錢,所以合約非常重要!」

他以自己的合約為例,寫上「拖欠7天視同違約,房客同意房東可以直接進到屋內處裡丟棄所有物品,房客不可以對房東提出任何異議、訴訟或求償」,如果是拖欠租金的累犯住客,看到這個合約就會卻步,進而篩選掉不適合的房客。「包含寵物、大聲喧嘩、運毒等違法行為通通都可寫在裡面。」

要點5:聰明管理 傾聽鄰居反映

多數房東不會隨時都在租屋處看著,這時候鄰居和警衛就很重要,可以關心他們對於房客的觀察,藉此了解房客實際情況,「因為鄰居也會希望同棟房客沒有問題」。

究竟租房要哪些資料合理?

從房客角度,和房東要權狀是必要的,而且合法。假房東詐騙案例屢見不顯,房子是假的只有收租金是真的,而且銀髮房東常碰到屋子租出去就不會再看網路,結果房客掛在平台上刊登「年繳折扣」招租,結果收了這筆錢就跑了,所有人卻去告大房東;因此不想遇到問題,房客一定要索取權狀。

從房東角度要注意,房東向房客索取「薪資證明」不見得合理,因為關乎個人隱私「不需要讓房東知道自己賺多少錢」,房東可以要工作名片、在職證明就好。

傅韋豪提醒,熟齡上了年紀要照顧身體、留時間陪伴家人等,如果後續要處理租客糾紛會很崩潰,所以租客這件事「預防勝於治療」,只要房客挑得好,後續管理就不會有煩惱。

包租公防雷必知五重點

次序重點
一、招租廣告將期望條件詳列清楚
二、看屋從互動行為,觀察房客是否有異
三、必備合約避免後續糾紛
四、欠繳4個月房租,可向房客提告
五、多傾聽租屋處鄰居、管理員反應

資料來源:採訪整理/製表:橘世代

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