有了銀子、不要老子?留房給子女 先懂「5件事」

有土斯有財的觀念深植人心,年輕時努力打拚,期盼年老或死後,留下不動產 傳承下一代,不論生前贈與,可以將財產送給屬意之人;或是死後繼承有高免稅額 等,各有利弊......本篇將解析不動產繼承的優缺點,從五個角度教各位爸媽,聰明運用不動產傳承的技巧,讓子女不爭吵、同時避開自己可能被棄養的窘境。

如果想以生前贈與,可透過寫贈與契約簽但書,且附帶條件,萬一子女不孝,未遵守條件,...

如果想以生前贈與,可透過寫贈與契約簽但書,且附帶條件,萬一子女不孝,未遵守條件,即可訴請返還。 圖/freepik

優點1:擁有高免稅額

在不動產傳承時,有優點一定要適時利用,例如遺產稅的高免稅額。律師周安琦舉例,假設李媽媽擁有1500萬的不動產,她選擇以生前贈與的方式,使用贈與稅免稅額扣除,每位贈與人僅有244萬元免稅額,剩下財產需繳稅。

但若以遺產稅計算,遺產稅的免稅額有1333萬,另加可扣的扣除額(例如:父母扣除額123萬、喪葬費扣除額123萬、子女扣除額每人50萬等),繼承者反而不用繳稅!

優點2:兒女孝順安心終老

許多人努力辛苦賺錢一輩子,生前將財富傳承給子女,卻發生「有了銀子不要老子」的憾事,逼得父母寧可選擇死後才讓孩子繼承,避免無法安心終老。

恩典法律事務所主持律師蘇家宏提醒,如果想以生前贈與,可透過寫贈與契約簽但書,且附帶條件,萬一子女不孝,未遵守條件,即可訴請返還。

然而在不動產繼承時,更多時候因為一些眉角沒注意到,反而容易造成許多家庭紛爭不斷,像是產權和稅務問題都要特別留意,下方將介紹不動產傳承的注意事項。

注意事項1:無法將不動產財產留給同一人

張伯伯因病過世,留下一棟房子和5000萬元現金遺產,他和配偶育有一對子女,兒女各自成家,房子是張伯伯和老伴建立的起家厝,分產時兒女有意出售,但高齡的張奶奶卻不願離開,張奶奶即將被迫搬離原本的家,一家人為了房產怎麼分,天天吵不停...

周安琦指出,由於張伯伯生前並無規劃遺囑,依法規定,不動產由張奶奶和其子女,共三人一起平分,每人取得1/3,但兒女意見不同,處分資產時困難重重。

她建議,張伯伯生前若預立遺囑,指定不動產留給太太,雖然遺囑會侵害到「特留分」(指法律保障繼承人一定可分配到的部分),但張伯伯可透過存款或保險股票等其他資產,分配給其他繼承人,讓其他繼承人的特留分不受侵害,如此一來,可安心指定不動產留給某位繼承人。

從張伯伯的故事可發現,他因未事先預立遺囑,造成死後唯一房產,無法如張伯伯所願讓太太得以終老。律師指出,倘若張伯伯名下僅有一棟房產,並無留下任何其他資產,這時候就會更加麻煩。

注意事項2:房屋所有權人眾多,需費心處理

若張伯伯預留遺囑,交代唯一財產房子留給配偶,侵害民法特留分規定,但又無其他資產可分,周安琦透露,這時就會出現房屋所有權人眾多的窘境,導致共同繼承人對是否出售房屋意見分歧,將視共有人及持有比率,皆超過半數同意時,才能進行處分。

不過,當持有比率超過2/3時,不論人數是否過半,都能處分。如果張伯伯的兒女都同意出售,即使張奶奶一人不同意,也無法改變被賣掉的事實。

確認符合出售比率的門檻後,欲出售房產的繼承人找到買方出價,也同意出售後,便能以存證信函通知不願出售房產的繼承人,詢問是否用相同條件行使「優先購買權」,若對方不願購買,或超出回覆時間仍然沒有回覆,欲出售房產的繼承人就可賣出。

注意事項3:出售房產需繳「房地合一稅

王太太在2016年1月買有一棟1000萬元房子,貸款800萬,但王太太不幸於2017年3月過世,子女繼承該房產,但年輕人無法負擔房貸,以1千萬元出售,原以為還完貸款有200萬收入進帳,沒想到美夢卻在繳交房地合一稅時破滅......

恩典法律事務所律師周依潔分析,當不動產以遺產方式繼承,將以「土地公告現值」計算。

舉例來說,公告現值400萬,房子以1000萬賣出,中間價差600萬,就會以600萬計算房地合一稅,再加上因為王太太持有時間低於2年,需繳最高稅率45%。

暫不討論有無自用住宅優惠或有無其他費用可扣抵的情形下,王太太的子女必需繳交270萬(600萬*45%)的房地合一稅。

這樣看來,必須繳交的270萬稅金與原先認為可賺取的200萬利潤相比,反倒不划算,因此律師建議出售前,應該先查清楚持有年限及課徵稅率,再決定是否出售。

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