自住、非短期買賣 稅不會加重

房地合一稅2.0上路,比較新舊制度差別,KPMG安侯建業聯合會計師事務所分析,個人買賣房地、自地自建,以及個人提供土地與營利事業合建房屋銷售,稅負未必會加重。新制有鼓勵長期持有的政策目的,但會隨時間軸拉長減低影響力,在考量不動產的持有架構與配置時,應將購屋目的與預計持有時間,以及購屋資金來源納入評估。

新制上路後,交易持有超過5年的房地,以及自住優惠都不會因新制而稅負加重。雖然是持有期間不到5年的短期交易,但是屬非自願因素、與建商合建分屋、建商興建完成後首次售屋,參與都市更新及危老重建取得房地後首次交易,不會被加課重稅,維持課20%的稅率。

個人購屋自住,未來售屋最省稅。本報資料照片

個人購屋自住,未來售屋最省稅。本報資料照片

安侯建業稅務投資部會計師葉建郎指出,房地合一稅2.0規定,以自有土地與營利事業合建而土地持有期間在5年以內者,適用稅率為20%,無須視同獨資、合夥組織營利事業分配的營利所得。因此,個人以自有土地與營利事業合建銷售的稅負,可能會有較房地合一稅1.0減輕的情形。

葉建郎舉例,假設在105年7月1日取得土地,日後與建設公司合建分屋,今年6月30日以前銷售房地,適用房地合一稅1.0,且可能被認定屬營利行為,應計算個人之營利所得課徵綜合所得稅,最高稅率為40%。但若今年7月1日以後再出售,便可適用稅率為20%,反而比過去的認定更優勢。

安侯建業稅務投資部會計師洪銘鴻分析,自住房地未來轉售時可適用最低10%稅率,且出售獲利400萬元範圍內不課稅,因此個人直接購置自住不動產,未來售屋時會最省稅。

若為出租或投資目的購屋,可考慮以法人持有,租賃所得適用20%的營所稅率而非最高40%的綜所稅率,但未來出售時不能忽略稅後盈餘分配給股東的股利所得課稅效果。因此,股東股權結構甚至是更長遠可能衍生的股權傳承議題,都須提前部署同步思考。

洪銘鴻提醒,若購屋資金在個人或法人的海外銀行帳戶,則應審慎評估於不同申報方式下將資金匯回台灣使用,可能造成個人或營利事業的稅負差異。

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