「我確定要買房了,下一步?」 國際超級房仲的購屋超級攻略

房價只漲不跌,現在不買,以後更買不起?Location不是最重要的,進場Timing才是關鍵?「國際超級房仲」Zack教你看懂局勢,掌握買屋、賣屋、換屋的關鍵技巧。《破解黑心話術【購屋 超級攻略】》精彩試閱:

OK,既然你已經知道了房價跌才划算的事實,以及明白只要解決主觀痛苦的代價,大於賠售金額就可以買的兩大觀念後,假設你現在確定要買房 了,你該做好哪些準備呢?

自備款準備40∼50%

以一般人買房申請貸款來看,通常貸款個八成都沒問題,保守最差也有個七成,因此你的低消需要準備20∼30%頭期款。

但為什麼我建議你至少要額外多準備總價10%的自備款呢?

因為買房還有2%的房仲服務費成本,以及其他零零總總的規費、代書費,加一加大概也要1%的成本,所以額外準備的10%自備款,這邊就被扣掉3%了。

接下來,既然都了買新房子,你肯定會想稍微布置一下,以勉強窮買、不裝潢來算,你可能多少都還是要花點錢粉刷一下、清潔打掃,再買一些新家具、新廚具讓房子有「新家的Fu」,沒錯吧,這些大概也需要花你約2∼3%不等的錢。

這時候,原本存款有個數百萬現金的你,因為買房後瞬間全空、又要面對比原本房租更高的房貸壓力,會讓你在住進去後的第二個月逐漸冷靜下來。因此,你至少還要多準備半年的生活費作為緊急預備金,用在繳房貸、意外支出(例如發現房子竟然有漏水,但前屋主又遲遲不處理)上,這大概要抓5%的房價左右。

這樣你看懂了嗎,只要你把眼光放得長遠,明白接下來還有很多會讓你經濟壓力大增的情況,你才會知道至少多準備 10% 自備款的重要性,才不會為了All in到一滴不剩地去買房,反而讓買房後的焦慮變得比買房前更大。

但如果你希望能走房價下跌、讓自己越換屋越賺錢的B宇宙模式,那就像前面說過的,建議你自備款至少要準備40∼50%以上。

圖/freepik

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房貸占月收入35%以下

關於這個數字的標準不一,有人說 30%、40%,也有人說35%,但怎麼算都是希望你的房貸支出控制在月收入的三分之一左右,如果房貸支出在月收入30% 以下,你的生活品質會很好;35%左右,你會覺得有點吃力,不能再大手大腳花錢;40%左右,就明顯感受到省錢的壓力。

一旦超過42%這道警戒線,那麼你就得降低生活品質,以及大幅減少娛樂開銷、奢侈享受;萬一房貸支出超過50%,就得過著錙銖必較、凡事得精打細算、放棄一切娛樂與致富機會的屋奴生活,連新iPhone上市你也不敢去想,因為絕大部分收入都必須先拿去養這間房。

如果可以的話,建議購屋時也要把家庭經濟狀況納入考量,作為你房貸負擔能力的加權指數,比方若是父母是經濟條件較好的族群,那麼當你未來因任何意外導致繳房貸出問題時,就還有家人可以作為依靠;相反的,如果你的父母屬於幾乎沒有存款的類型,那就盡量讓自己的房貸壓力降到最輕,手上的資金也絕對不要 Allin,才能有緩衝空間面對未來的變化,否則有時候破產真的很容易,只需要糟糕的一天就夠了。

絕不要讓自己成為屋奴

其實我願意花這麼多時間,拍這麼多影片得罪我銷售課程的房仲客群、分享這些一直讓大量酸民和業者一起攻擊我的內容,還犧牲打電動的寶貴時間,寫這一本不能幫我賺錢的書,目的就只有一個:「希望有緣的你,不要變成7.5%的屋奴」。

你知道淪為屋奴的人生,有多悲慘嗎?讓我說兩段真實故事給你聽。

1.人生勝利組L

我有位白領上班族的同學 L,他很年輕就結婚、又在大公司任職,因此他很早就跟大多數臺灣人一樣,走上非常符合「華人價值」的這條路:娶妻生子、買房買車,妻子、孩子、房子、車子全都有了,L也早早在他們家族和我們同學眼中,被視為標準的人生勝利組。

可是,五子登科中他獨缺的,是最重要的「金子」。

這位人人眼中的人生勝利組,實際上卻過得非常辛苦,處在標準的「金手銬」狀態,最近還壓力大到腸胃出問題,有一次和他晚上用 LINE 聊天時,L才說出風光表面下不為人知的壓力。

L說,雖然自己月薪將近六位數,但當時提早為孩子做準備而買的明星學區三房,每個月光是房貸支出就占他收入約40%,最近又因為孩子長大了,所以換了一臺較大的休旅車,讓車貸也變成很沉重的壓力,接著是每個月的伙食費、水電費、小朋友的補習費、儲蓄險,還有每個月給爸媽一萬塊的孝親費,讓他得常常藉由喝酒才能暫時緩解壓力。

雖然L是雙薪家庭,但由於太太是一般行政職,只有三萬多元的月薪收入,對家裡的資金缺口補貼很有限,而且家人已經習慣每年一次國外旅遊、兩個月就去外縣市度個小假,不能說家裡的經濟情況捉襟見肘,但所有的支出與收入都卡的剛剛好、不能有任何風險、不敢轉行或創業,因為他絕對不能失去目前這份高薪工作。

也因為這樣,身為家中主要收入來源的他,疫情後工作量越來越多、多到越來越不合理,老闆對於像他這樣的中階主管更是越來越壓榨、下面的部屬也不是很尊重自己,即使有好幾次理智線差點斷掉,但是一想到家裡每個月有這麼多開銷得付,因此L再怎麼不爽也只能為家人吞下去。

L還算是比較幸運的例子,至少他是在2016年房市低點的時候購屋,因此還可以靠房子因QE帶來的增值,多了一點貸款額度可運用,在必要時靠增貸來應付突發狀況,但另一位同學W可就沒那麼幸運了。

2.省吃儉用的W

個性溫柔的W,跟我一樣是房仲,因此他的收入很不穩定,前幾年結了婚,為了滿足太太「有房才有安全感」的願望,所以在2020年勉強硬買了一間房,但W後來卻跟我說,沒想到買了這間房才是惡夢的開始。

雖然過去收入不算穩定,但跟女朋友一起租房省錢,平時娛樂開銷都不成問題,口袋也還有點錢,但婚後因為買了房,每個月跟老婆兩個人加起來的收入,有一半都得拿去繳房貸,還有一部分得去繳信貸,因為頭期款是兩人用去信貸補足的,以至於他現在的存款只剩下五位數字,幸好老婆是個知足、物慾又不高的人,因此平時省吃儉用倒也還過得去。

可是,每當節日或紀念日,W想帶老婆吃頓好的時,老婆總說:「沒關係,跟你在家裡面煮個小火鍋就很幸福啦」,或者是說:「在外面吃多不划算,我們自己買可以買一大堆耶」,W對於總是貼心幫這個家省錢的老婆感到不捨,就算W硬帶老婆上餐廳吃東西,她也永遠都是點菜單上最便宜的套餐,連附餐都捨不得加。

W 說自己真的沒想過,原本以為買了一間房就能讓生活變得更好、一切就會不一樣、大家會更看得起自己,沒想到現實卻是讓老婆得處處替自己省錢,手上拿了幾年的iPhone7都捨不得換掉,連放假看場電影都有罪惡感,下班後都在上網找哪裡有優惠券可以領,這真的不是他原本想像的買房生活,本來預計婚後要生小孩的計畫,現在也變成他們夫妻間不願多談的默契了。

我聽到這邊也只能安慰他說:「沒關係,至少你是2020年買的,這兩年漲不少啊」,W卻說:「漲那麼多也跟我沒關係,我如果賣掉這間房子賺了錢,到時買下一間房子也一樣變更貴啊」,不過W還是很樂觀地說:「算了啦,至少我現在有房子,至少我們老了就不用擔心去睡路邊,我打算老了以後,就把這間房子拿去銀行做以房養老,讓這間房當成我們的退休金」。

以房養老的盲點

我常說:「買房的目的,應該是讓生活品質變得更好,而不是變差」,上述收入穩定的 L 與收入不穩定的 W,雖然同樣都買了房子、同樣都會被同學虧有房很厲害,但他們的實際生活品質,卻遠遠不如其他住家裡或是租屋的朋友。

另一方面,很多老百姓都不曉得,寄望著「以房養老」來度過晚年,其實是一個不切實際的規劃,讓我先問你一個問題:「你知道什麼是以房養老嗎?」

1.以房養老是什麼?

簡單講,就是當你老到只剩一間房後,將這間房拿去銀行辦貸款,銀行再將這筆貸款像是養老金一樣,在接下來的三十年內,分360期每月固定撥款給你。

但畢竟再怎麼說也是貸款,這個期間一樣有房貸利息,所以這個利息會直接從每個月該撥給你的錢中扣除。

等到銀行撥給你的錢(債務)越來越多,或是貸款者身故後,如果後續沒有繼承者(子女晚輩)去清償這些債務,銀行就會向法院聲請拍賣這間房子來清償,拍賣的錢如果有多,就是退給繼承者;如果拍賣的錢不夠清償債務,就會往貸款者(你)的其他財產去追償,不然就是成為繼承人的負債。

很多人都會這麼想:「都是那麼遠以後的事情了,房子的事就交給銀行跟子女處理,萬一拍賣後的金額不夠清償債務,子女再拋棄繼承就好!反正我人都走了,哪管那麼多。」

沒錯,這個思維很正確,但你可能低估了自己的壽命、退休後的開銷,以及長時間累積的驚人通膨。

2.三十年後的房價,萬一沒漲起來呢?

除非你是「房地產 無敵論」的忠實信徒,相信房價只會持續爆漲上去,否則考慮到當三十年後我們退休時,依照本書在第四章的國發會數據,2050 年後的臺灣預計至少消失300萬以上的人口,需求大蒸發,再加上接下來三十年,建商不可能不蓋房子(以2016至2021這六年空頭到多頭的供給量來算,平均每年能蓋出12.8萬戶的住宅供給)。

我們保守只抓每年10萬戶供給來算就好,三十年後就會增加300萬戶的供給量,對比目前2022年890萬總戶數與81萬戶空屋量來算,再對照2021年後快速降低的家戶數增長量(2021年7.2萬、預計2022年會低於7萬戶)。

加加減減計算下來,等你三十年後要進行以房養老時,屆時臺灣的空屋率預計可能已高達30%左右,是目前9.1%空屋率的3.29倍以上,等於每十間房就有三間房是空的,請問空屋率這麼高、人口又那麼少的情況,你的房子還可能有多少價值呢?銀行會願意給你那間老房子估那麼高的價嗎?

而且上述,還只是保守樂觀的計算。

3.以房養老的錢夠用嗎?

我們再用比較簡單的方式來推算,假設房地產「無腦上漲」與長時間「低度通膨」的上漲動力,與「空屋率」和「房屋老化」的降價動力相抵消,將你在 2022 年買的1,000萬房子,推估三十年後價格漲到1,500萬好了,也就是假設等到你2052年65歲退休時,以這1,500萬拆成30年的退休金來算,你平均每個月只能領到41,000元。

嗯,這個金額看起還不錯嗎?但你有沒有想過三十年後的物價呢?

依照「臺北市消費者物價指數」網站 https://w2.dbas.gov.taipei/price_cpi_curv/cpi_curv.asp 的計算,三十年前與今天相比,1992年與2022年的物價指數相差了54.11%,也就是1992年用一千塊錢買得到的東西,三十年後的現在,得花1,543元才買得到。假設依照你現在認為每個月有5萬元就能有不錯的退休生活,那麼你現在看到的50,000元的生活品質,到2052年就得花上77,000元才行。

所以來試算一下:1,000萬的房子,即便三十年後漲到 1,500萬去以房養老,2052 年後每個月 41,000 元的生活品質,約莫僅等於 2022 年 28,000 元的生活水準(這還沒考慮現代的通膨速度比過去更嚴重)。

現在思考一下,如果每個月「只有28,000元」可以花費,是你希望的退休生活嗎?更別說,萬一你房屋的總價並不高,只有800萬、500萬,那麼拆成360 期來計算的話,你每個月只能拿到多少錢呢?

4.萬一有幸活得太久呢?

上面還是你 2052 年退休的第一個月、手上現金購買力還最強的時候。依據內政部統計(https://today.line.me/tw/v2/article/mWonwMZ),2021 年臺灣人的平均壽命是80.86歲,女性平均為84.25歲、男性平均為77.67歲。可以申請以房養老的年紀是60歲(部分銀行可能是55歲或65歲),假設你從65歲退休第一天活到平均壽命的80歲,這15年以每年2%的通膨來算,通膨率大概會是 34%左右,等於80歲時拿到手上的41,000元,只剩下2022年18,000元的生活水準。

認真思考一下,80歲的你,每個月只有18,000 元可以花,是你想要的退休生活嗎?

萬一隨著醫療水準進步,你非常幸運地活到了90歲,那你得計算一下,你確定 2077年後的41,000 元,能夠支付你的生活與醫療嗎?

如果你有幸活超過95歲,而且身體還很健康,抱歉,三十年的以房養老退休金已經領完了,96歲開始不但沒有錢可以領,你那間舊到快要垮掉的房子,也準備要被銀行收走了,要是沒有子女替你清償之前的以房養老貸款(畢竟銀行並不是慈善事業,而且未來的年輕人也許低薪問題更嚴重),你那間屋齡老舊的房子拍賣後又清償不了貸款,導致銀行開始跟你追討其他現有資產時,請問你該怎麼辦?

因此,被帶風向而勉強硬買房的你,可能會變成以下這種情況:年輕時為了買房子,省吃儉用十幾年才湊到頭期款,終於在高房價時代買了一間自己的小窩,即便小了點、舊了點。為了繳昂貴的房貸,你繼續省吃儉用三十年養房子,公司壓榨你也只能忍受、老闆欺負你也只能吞、客戶再芭樂你還是得服務,看到有賠售的房子也沒錢去撿、看到更好的工作機會也不敢換、看到創業翻身的商機也只能放棄,只因為你害怕收入一旦中斷就繳不起房貸,你的資金與未來已經全部卡在這間小房子裡,你的生活與經濟也變得非常脆弱、禁不起任何風險。

好不容易房貸繳完了、65歲也可以退休了,卻發現身上根本沒存到多少能退休的錢,以房養老能拿到的錢也沒有你想像的多,這筆錢的購買力更沒有你三十年前以為的那麼高,但無奈的是你已經退休了,屆時老人那麼多,國家又因為缺乏年輕人導致內需很差,你想重回職場也很難找到機會。

於是,你就只能靠著微薄的退休金和以房養老給的貸款,住在一間又老又舊的小房子內,繼續再過著十年、二十年、甚至三十年以上省吃儉用的退休生活,最後你才發現,原來當年勉強買房的選擇,竟讓自己成了一個典型的下流老人,等到垂垂老矣躺在病床上吊著點滴、回憶這一生時,才發現自己這一輩子都在省吃儉用。

這輩子會這麼苦,就只是因為身邊的人一直跟你說:「反正房價只會漲,你要趕快買房,不要想太多」。

5.因買房放棄的機會,就是你最大的風險

分享這麼多以房養老的風險,就是要告訴你一個真相:「想要讓自己過得富有,光靠一間房子根本不可能」,當你把所有資金和時間都卡在一間房子內,你就等於放棄人生中所有的機會與可能性,就像我的偶像蓋瑞.范納洽(Gary Vaynerchuk)曾說過:「阻止你買下法拉利車廠的方式,就是你先買了一輛法拉利」。

大多數年紀輕輕就買房的人,始終都不明白「因買房而放棄的機會成本,才是最大的風險」,房地產的金額巨大、繳款時間這麼長久、變現速度又慢又充滿不確定性,為你處理售屋的仲介又不見得替你著想,怎麼可能買房包你100%賺錢,又包你零風險呢?

拿之前租屋比買房更划算的例子來說,租屋不需要你 All in 省吃儉用多年的存款,你身上才有第一桶金可以投資或創業,看到更好的工作機會也有底氣去試一試,因為繳房租比繳房貸便宜太多了,就不會讓現金流支出成為你在投資與創業路上,得半途而廢的原因。

你得知道,有時候「致富」這件事情,真的就是看你氣夠不夠長,能不能撐得過去,知名的對沖基金經理人麥可貝瑞(MichaelBurry),雖然他很早就看出美國房價即將崩盤而開始做空,但是在崩盤真的發生之前,他也是承受了非常巨大的虧損與壓力,甚至不得不使用「禁止交易條款」,不讓客戶贖回本金來讓自己撐下去,最終才讓他一戰成名。

但當時也有不少做空房地產的人,卻有多少人因為沒撐過去而提前陣亡呢?因此有沒有資金讓你撐得下去,將大大影響你的成功機率。

6.屋奴錯過的機會成本

再拿出紙筆試算看看,如果今天你選擇抱著一間房等翻身致富,就算你幸運地再次遇到黑天鵝帶來的 QE 漲幅,但就像前面說過的,你家房子變貴,可是別人家的房子也一起變貴,等於賣掉這間房子的獲利也要補到下一間房子上了,你根本沒靠漲幅賺到錢,唯一好處,頂多只有可憐兮兮 2 ∼ 3% 的微薄租金,代價卻是你得承擔更高購屋支出,與再也不會出現的第二桶金。

雖然我不是股票專家,但以股票的機會成本來說,大多數人都會告訴你,買大盤的平均年漲幅至少都有 5 ∼ 6% 以上,連股神巴菲特都有知名的十年賭局(也就是十年下來,基金經理人主動的選股策略會輸給大盤表現)。因此,光是你將買房的錢拿去買股票大盤,理論上每年都比房地產的租金投報率多出3%的利潤,幾乎是兩倍的租金,更別說股票的變現速度極快,不像房地產又慢又麻煩又不可控。

如果你眼光精準、執行力強,敢冒更高風險進行創業,那麼在千載難逢的機會出現時,用買房的那一桶金創業去拚一次機會,一旦成功,你的利潤肯定是房租的數百倍、數千倍、數萬倍以上,等於用一個本拚數十個本回來。所以我不斷強調,只要別在財力不足時硬買一間房,就有機會讓你二十年後有兩間房,就算投資輸了,頂多就是再打開人力銀行網站,但至少你已經比別人有更多避開失敗的經驗。

分享一個入門的投資觀念:「高本金,要低風險低獲利;低本金,就要衝高風險高獲利」,例如手上有五億現金的你,只要有3% 穩定的租金收益,這輩子就不愁吃穿;手上只有五萬塊錢的你,給你 30% 的租金效益也無法改善什麼。

一般上班族省吃儉用十幾年的幾百萬頭期款,也是典型的低本金,太年輕就勉強買房,則是屬於「低本金、高風險卻低獲利」的布局,以投資來說絕對是非常失敗的策略,就像我們都不會為了握住銅板,然後讓右手卡在花瓶裡面吧!況且就算你家房價漲了,也不過是紙上富貴罷了,你的生活品質也不會因此提升。

有些人會選擇用增貸來進行投資創業,這很常見,但因為你只有一間房,所以這時增貸就是在預支你以房養老時的未來退休金,這種絕不能失敗的心理壓力,也將導致你在投資與創業上畏首畏尾、深怕一個決策失誤就讓房子沒了,因此在最需要堅持與試錯的創業路上,你就更容易提前出局,這也是為什麼羅伯特清崎說:「你自住的房子,並不是資產」,這樣你就能明白了吧。

因此,絕不是抱著一間房,就妄想靠它養自己一輩子;若是想要靠房子養自己一輩子,你需要的就不能只有一間房子。

《破解黑心話術【購屋超級攻略】》圖/采實文化

《破解黑心話術【購屋超級攻略】》圖/采實文化

本文摘自《破解黑心話術【購 屋超級攻略】》,由采實文化出版

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