購屋超級攻略/破解不實話術:租房子,就是在幫房東繳房貸!

房價只漲不跌,現在不買,以後更買不起?Location不是最重要的,進場Timing才是關鍵?「國際超級房仲」Zack教你看懂局勢,掌握買屋、賣屋、換屋的關鍵技巧。《破解黑心話術【購屋超級攻略】》精彩試閱:

我看到有一篇文案是這樣寫的:「打拼十年最有成就感的事,是幫房東繳完剩下的房貸」,很多人好心勸你買房 的理由之一是:「房租繳出去都是給房東的,既然都要繳,為什麼不買間房繳給自己?」這個說法聽起來實在是再合理不過了,因此很多人就是衝著這點而進場購屋。

圖/freepik

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但這個說法是真的嗎?一般消費者可能不知道的是:「房租支出,遠遠小於房貸支出」。

讓我舉個離我最近的例子,大家都知道我是租屋族,我的租屋處在臺北市中山區,算是相當市中心的地段,這邊捷運附近的電梯大樓,每坪售價大約是90萬新臺幣左右,以一間不含車位的三房40坪來算,總價差不多是3,600萬上下。

假設今天我決定不租房 了,為了有「根的感覺」、為了讓自己更有面子,我決定買房了,那麼3,600萬的房子,如果分三十年來繳房貸的話(利率抓1.6%就好),我至少得先拿出720萬的頭期款與72萬的仲介費,再加上其他稅務,總共差不多要花掉我800萬的自備款,並且每個月要支出約11萬的房貸(本金加利息),這800萬與每月11萬的支出,就是我使用這一間三房的代價。

但如果今天我是用租的,情況就大不相同了。

以這裡三房的租金行情來看,平均租金大概落在35,000元至40,000元左右,我們以38,000元來計算,今天同樣是要使用這一間三房的房子,一旦改用「租的」方式,只需要每月38,000元的房租成本就能使用,相較於用「買的」的月支出則是11萬,兩者每個月就相差了72,000元的現金流,非常驚人吧!

更別說用買的,我身上辛苦積攢十多年的800萬存款就這樣All in了,遇到更好的投資機會我也沒錢去把握,也別想創業或出國進修了。但選擇用租的,我口袋不但保有這800萬的存款,壓力輕了不少、抗風險的能力也不會脆弱,我也有機會靠這800萬賺到更多的本金。

請你試著想像一個情況,假設今天A與B都住在這個社區內,A選擇在2022 年房價最高峰進場All in買了這間三房,而B選擇繼續當個被笑傻的租屋族,結果十年後房價掉了15%(平均一年僅跌1.5%,算是相當保守的估計了吧),A 購買的3,600 萬房子,價值只剩下3,060萬,而B卻在十年後才選擇進場(自備款還從十年前的800萬,變成只需673萬)。

光是房屋總價,一來一回就省了540萬的購屋成本,等於你多少年的薪水呢?

再對比每月38,000元,累積的十年總租金456萬支出,你還多省了84萬,相當於省了22個月的房租(這十年中間你拿800萬自備款的投資收益都還沒算),更別說如果十年後的修正跌幅更大,B能省的錢就更驚人,對吧!

講完了身為使用者的角度,我們再來看看房東的角度吧。

站在房東的角度,房東得先投入800萬的現金,每個月再支出11萬元的房貸,最多卻只能從租客身上回收38,000元,等於為了收租客這筆租金,自己不但先砸了800萬現金出去,每個月還得再額外「倒貼72,000元」,因此房東出租這間三房的現金流,完全是「負的」,典型的負資產。

除此之外,每個月幾千塊的管理費,也都是房東在繳交,每年房屋稅、地價稅,也是房東負擔,使用過程如果遇到房屋設備自然耗損,修繕也是房東的責任,因此房東實際進口袋的錢,也許每個月也僅剩3萬多塊而已了。

透過理性的數學計算,這樣一來你應該看懂了吧,租屋不但不是在幫房東繳房貸,實際上還是「房東貼錢讓你使用這間房」,房東這麼做的唯一目的,只是希望透過你的租金稍微補貼一點,讓自己有期待未來房價上漲的機會罷了。

看到房東先花800萬、每個月得再倒貼72,000元給租客使用房子,租客卻只需要支付約房貸三分之一的成本、還不需要All in全部的存款,就能享用這間三房的房子,倒底誰比較划算呢?而且這種情況,在租金投報率越低的地區就越明顯,以臺北市這種租金效益在全球數一數二低的城市,當然就是最不適合當房東,而是最適合當租客的地方。

因此,現在你必須要有的正確觀念是:「租屋不但不是在幫房東繳房貸,反而是一種低成本的投資」,因為我們只需要支付少少的房租,就能一邊存錢、一邊靠投資放大本金、一邊等待空頭期危機入市撿便宜的機會,讓你能保持最大的經濟彈性,掌握進場購屋的主動權,而不是早早就把所有資金卡死在一間又小又舊的房子內,然後看著各種大好機會在三十年間,從自己手中流逝掉。

註:強烈建議你可以加入我的偶像《老高與小茉》的YouTube付費會員,付費影片區有一部2020年8月22日上傳,名為《這輩子千萬不要買這個東西,小心買了毀一生》的短片,老高在裡面就有提到年輕人如果在經濟不允許的情況下,過早勉強買了一間房會帶來哪些長遠壞處,很推薦你可以參考看看。

《破解黑心話術【購屋超級攻略】》圖/采實文化

《破解黑心話術【購屋超級攻略】》圖/采實文化

本文摘自《破解黑心話術【購屋超級攻略】》,由采實文化出版

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